Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a des BauGB aufgestellt, da er der Nachverdichtung einer Fläche im Innenbereich dient. Als Bebauungsplan der Innenentwicklung wird dieser gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB aufgestellt. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor, da die zulässige Grundfläche weniger als 20.000 qm beträgt. Auch die übrigen Anwendungsvoraussetzungen liegen vor, da:

• der Bebauungsplan der Nachverdichtung einer Fläche im Innenbereich dient,
• die festzusetzende zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I S. 176 S. 1, 6) weniger als 20.000 m² beträgt (zugrunde liegt eine überbaubare Grundfläche von rund 8.800 qm) und auch in Zusammenbetrachtung mit dem Bebauungsplan Rahlstedt 137, der im engen räumlichen sowie zeitlichen Zusammenhang aufgestellt wird, nach überschlägiger Prüfung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen durch das Vorhaben ausgelöst werden,
• keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, also der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, bestehen,
• nach Prüfung der Sachlage keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass bei der Bebauungsplanung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Absatz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I 2013 S. 1275, 2021 S. 123), zuletzt geändert am 03. Juli 2024 (BGBl. I Nr. 225 S. 1), zu beachten sind und
• der Bebauungsplan keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben begründet (siehe nachfolgend).

Auch wenn keine Ausgleichspflicht besteht, verbleibt jedoch die Verpflichtung, die Belange des Naturschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7a BauGB in der Abwägung zu beachten. Der Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG, der Biotopschutz gemäß § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 14 Hamburgisches Gesetz zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes (HmbBNatSchAG) vom 11. Mai 2010 (HmbGVBl. S. 350, 402), zuletzt geändert am 24. Januar 2020 (HmbGVBl. S. 92) sowie der Baumschutz nach der Baumschutzverordnung (BaumschutzVO) vom 28. Februar 2023 (HmbGVBl. S. 81,126), bleiben unberührt.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Rahlstedt 138 dient der Umsetzung des im Vorhaben- und Erschließungsplan dargelegten städtebaulich-landschaftsplanerischen Konzepts für die Nutzbarmachung von baulichen Nachverdichtungspotenzialen für die Schaffung von Wohnraum für Seniorinnen und Senioren sowie insbesondere Familien im Stadtteil Rahlstedt.

Da die vorhandene Bebauung auf den Baugrundstücken im Bestand bereits im Grundsatz als erschlossen anzusehen sind, dient das Vorhaben der Stärkung der Innenentwicklung und der Aufwertung des Standortes bei gleichzeitiger Schonung des Außenbereichs. Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele durch den Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden:

• die Herstellung von qualitätsvollem, für verschiedene Einkommens- und Nutzergruppen geeignetem Wohnraum, insbesondere für Familien sowie Seniorinnen und Senioren,
• eine Nachverdichtung und städtebauliche Aufwertung des Plangebiets unter Sicherstellung einer ausgewogenen, dem Standort angemessenen Dichte.

Insgesamt verfügt Meiendorf über eine gute Freiraumversorgung. Der Grünzug Wildschwanbrook grenzt unmittelbar südlich an und stellt zusammen mit den öffentlichen Grünflächen des Deepenhorn - Grünzuges Verbindungen zu den naheliegenden Freiräumen des Volksdorfer Waldes und des NSG Stellmoorer Tunneltal her. Damit steht auch in Zukunft weiterhin ein ausreichendes Angebot an öffentlich nutzbaren Freiflächen unterschiedlichen Charakters für die Anwohnerinnen und Anwohner zur Verfügung

Nachfolgend werden zunächst das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungs- und Nutzungskonzept und anschließend die für das Plangebiet geltenden Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans detailliert erläutert und begründet.

Städtebaulich-landschaftsplanerisches Konzept

Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht auf den Flurstücken 4296, 4303 und 4304 eine Bebauung mit vier Geschosswohnungsbauten samt Servicewohnungen für Seniorinnen und Senioren sowie zwei Geschosswohnungsbauten samt Wohnungen für Familien und andere Nutzerinnen und Nutzer vor.

Das städtebauliche Konzept beabsichtigt, das Seniorenwohnen in mehrgeschossigen Gebäuden, die zu vier Höfen mit Öffnungen nach Süden angeordnet werden, unterzubringen. Die Geschossigkeit der Hofhäuser variiert innerhalb der einzelnen Gebäudegruppen und bewegt sich zwischen drei und fünf Vollgeschossen. Aufgrund des barrierefreien Ausbaus und der größeren, der heutigen Nachfrage entsprechenden Wohnungsgrundrisse reduziert sich die Anzahl der Senioreneinheiten von bisher 491 im Bestand auf zukünftig 344 Senioreneinheiten. Zu den 344 Wohneinheiten gehören auch Wohnungen, die von zwei Personen, beispielsweise Ehepaaren, bewohnt werden können. Insgesamt soll der Anteil an Zwei-Personen-Wohnungen für Seniorinnen und Senioren zukünftig etwa 15 % betragen. Die Wohngebäude für die Seniorinnen und Senioren sind als blockartige Kubaturen mit drei bis fünf Vollgeschossen angelegt, die in Richtung Süden aufgebrochen werden. Im nordwestlichen Hof ist die Unterbringung einer Kindertagesstätte geplant, die in einen eingeschossigen Gebäudeteil integriert werden soll.

Die Wohngebäude für die Familien sind als Zeilenbauten vorgesehen, die sich aus jeweils zwei leicht versetzt angeordneten fünfgeschossigen Zeilen zusammensetzen. Die dadurch möglichen etwa 100 Wohneinheiten sollen dem örtlich vorhandenen Bedarf an Familienwohnungen begegnen.

Insgesamt sind rund 450 Wohneinheiten geplant, von denen die Seniorenwohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen im 1. Förderweg sowie die Familienwohnungen als frei finanzierte Wohnungen umgesetzt werden.

Die Gestaltung der Wohngebäude soll an den Außenfassaden der Höfe und an den Giebelseiten mit Riemchen sowie im Innenhof mit Putzfassaden sowie flächendeckend extensiv begrünten Flachdächern erfolgen. Die Gebäude sollen dem Energieeffizienzstandard 55 entsprechen. Die abschließenden Dachflächen sollen mit Photovoltaikanlagen belegt werden.

Das städtebauliche Konzept hat zum Ziel, die Bebauung abschnittsweise durchzuführen, um den Umzug der Bewohnerinnen und Bewohner zwischen dem Bestand und dem Neubau möglichst reibungslos zu bewältigen. Die Erschließung ist über die beiden Straßen Nordlandweg und Zellerstraße gesichert. Für die barrierefreie Ausgestaltung des Gehwegs an der Südseite der Zellerstraße werden private Grundstücksflächen als Straßenerweiterungsflächen überplant.

Der Rahmen für das Freiraumkonzept wird durch den wertvollen, randlichen Baumbestand gebildet, der weitestgehend erhalten bleibt. Die zwischen den Neubauten vorgesehen Freiflächen dienen der gemeinsamen Nutzung durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Die Erdgeschosswohnungen erhalten jeweils nach Osten oder Westen orientierte private Gärten zur Nutzung. Für die Familienwohnungen sind Kinderspielflächen mit einer Größe von insgesamt 1.000 qm sowie für die Kindertagesstätte eine Außenspielfläche mit einer Größe von 500 qm vorgesehen (siehe Kapitel 5.3), die in die gemeinschaftlich zu nutzenden Freiflächen integriert werden. Die Erschließung der Wohngebäude erfolgt jeweils durch Fußwege, die vom Nordlandweg durch das Plangebiet verlaufen, ehe sie an die südlich gelegene öffentliche Grünwegeverbindung anschließen. Weitere Querverbindungen zwischen den Gebäuden vervollständigen das Wegenetz.

Zur Qualifizierung des vorhandenen Grünzuges sollen private Grundstücksfreiflächen im südöstlichen Bereich des Plangebietes in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Zudem sollen Verbindungen aus dem Baugebiet in diesen Grünzug und damit auch eine verbesserte Erlebbarkeit dessen geschaffen werden. Die Aufwertung und Stärkung des bestehenden Grünzuges trägt zu einer Qualifizierung des Erlebnisraums sowie zu einer attraktiven Vernetzung der umgebenden Grünflächen bei.

Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets soll teilweise über den Nordlandweg und teilweise über die Zellerstraße erfolgen. Insgesamt sollen 130 Stellplätze vorrangig in zwei Tiefgaragen untergebracht werden. Zusätzlich sind am Nordlandweg zehn oberirdische Stellplätze für die Kindertagesstätte sowie die potenziellen gewerblichen Einheiten vorgesehen. Die Fahrradstellplätze sind überwiegend in den Tiefgaragen sowie vereinzelt oberirdisch im Bereich der Hauseingänge vorgesehen (siehe Kapitel 5.5). Durch die Anlage von unterirdischen Stellplätzen können die im Plangebiet befindlichen Freiflächen weitestmöglich von Autoverkehr freigehalten werden und stehen gestaltbaren Frei- und Grünflächen zur Verfügung.

Vorhabengebiet

Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt, da dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben einer Vorhabenträgerin zugrunde liegt. Die planerische Zielsetzung kann mit der Festsetzung von Baugebieten nach der BauNVO (hier: Allgemeines Wohngebiet) erreicht werden. Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans durch Festsetzung eines Baugebietes auf Grundlage der BauNVO eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festgesetzt, ist gemäß § 12 Absatz 3a BauGB unter Anwendung des § 9 Absatz 2 BauGB zu regeln, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in dem zum Bebauungsplan existierenden Durchführungsvertrag verpflichtet. Daher gilt im Bebauungsplan im Hinblick auf die zulässige Art der baulichen Nutzung zusätzlich die folgende Regelung:

„Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet.“ (§ 2 Nummer 1 der Verordnung).

Somit ist auf Grundlage des § 12 Absatz 3a Satz 1 BauGB die Zulässigkeit auf solche Vorhaben beschränkt, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.

Nutzungsarten, die im Plangebiet vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind unzulässig. Folglich wird die konkrete Ausgestaltung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelten Art der zulässigen Nutzung zum einen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt.

Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte städtebauliche Planung wider, die innerhalb eines vereinbarten Zeitraums umgesetzt werden soll. Für das Plangebiet sind nach den Vereinbarungen des Durchführungsvertrags ausschließlich 344 öffentlich geförderte Wohneinheiten für Seniorinnen und Senioren, ca. 100 Wohneinheiten für weitere Bewohner, eine Kindertagesstätte sowie ergänzende gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschosszonen der Neubauten vorgesehen.

Allgemeines Wohngebiet

Um die städtebaulich gewünschte Nutzungsmischung aus Service-Wohnungen Seniorinnen und Senioren, frei finanzierten Wohnungen für Familien und anderweitige Zielgruppen sowie einer Kindertagesstätte planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest.

Durch die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet wird sichergestellt, dass das Wohnen die Hauptnutzung der vorhandenen Fläche bildet. Mit der Errichtung der geplanten Seniorenwohnanlage samt 344 Service-Wohnungen sowie von ca. weiteren 100 Wohneinheiten werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, dem ansteigendem Wohnraumbedarf für Seniorinnen und Senioren aber auch jungen Familien im Stadtgebiet zu begegnen. An dieser Stelle soll eine Bau- und Nutzungsstruktur geschaffen werden, die zeitgemäßen Wohnraum für Seniorinnen und Senioren sowie jungen Familien in erhöhter städtebaulicher Dichte schafft und dabei zugleich ansprechende und nutzbare Wohnungen und Freiräume gewährleistet. Es verbleiben aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung, indem die Wohnnutzung durch eine Kindertagesstätte sowie für eine Seniorenwohnanlage typische Nutzungseinheiten ergänzt werden soll. Hierzu zählen beispielsweise Dienstleistungen wie Friseur oder Kosmetik, gesundheitliche bzw. sportliche Angebote wie Logopädie, Ergo- oder Physiotherapie, ein Versorgungsladen oder auch ein Restaurant oder ein Café.

Die Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan orientieren sich an dem bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO wird durch den Bebauungsplan die Einrichtung von der Versorgung des Gebiets dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften ermöglicht. Diese Nutzungen können die Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des Plangebiets ergänzen und zu einer Belebung des Quartiers beitragen und stellen eine sinnvolle Ergänzung des Quartiers dar.

Außerdem sind nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die die Nutzungsmischung im Plangebiet fördern können. Diese Art der Handwerksbetriebe lassen sich mit einer Wohnnutzung vereinbaren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen begünstigen.

Des Weiteren sind neben dem Wohnen auch Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig, wodurch u.a. die im Vorhabengebiet vorgesehene Kindertagesstätte planungsrechtlich gesichert ist. Solche Anlagen stellen eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren.

Die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans schließt nicht aus, dass einzelne Räume in den Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden könnten. Grundsätzlich sind freie Berufe, die im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, denkbar. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleistungen, die in enger Verzahnung mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können, Rechnung getragen werden.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, werden aus dem Spektrum der zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da sie den gewünschten Siedlungscharakter gefährden könnten.

„Im Allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.“ (Vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)

An dieser Stelle soll eine Bau- und Nutzungsstruktur geschaffen werden, die zeitgemäßen Wohnraum in erhöhter städtebaulicher Dichte schafft und dabei zugleich ansprechende und nutzbare Wohnungen und Freiräume gewährleistet. Die gewünschte Bebauungsstruktur mit dem primären Planungsziel „Wohnen“ würde durch gemeinhin flächenintensive Gartenbaubetriebe und Tankstellen gestört bzw. der Schaffung bzw. Erhaltung von Wohnraum entgegenstehen. Zudem gehen von diesen Betrieben häufig störende Emissionen aus. Diese störenden Emissionen würden die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie für die Wohnnutzungen störende Verkehrs- bzw. Lärmbelastung sowie Lichtimmissionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden erzeugen können. Der Ausschluss von Tankstellen ist auch vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung gewährleistet ist.

Hotels und Pensionen bieten temporäre Formen der Unterbringung an, tragen allerdings wenig zu stabilen und weitgehend konstanten Nachbarschaften im Quartier bei. Mit der Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes können auch Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe des Betriebs zunehmen. Zum Beispiel lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine spürbare Zunahme des nächtlichen Verkehrs durch spät anreisende Gäste erwarten. Aus den genannten Gründen wird daher diese Nutzung im allgemeinen Wohngebiet ausgeschlossen.