Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Baugrenzen, die jeweils baukörperbezogen die konkret geplante städtebauliche Figur mit nur geringem Spielraum planungsrechtlich absichern. Das städtebauliche Konzept und dessen Planungsinhalt sind dem Kapitel 5 zu entnehmen.

Die jeweils festgesetzten Gebäudetiefen zwischen 13,0 und 17,9 m ermöglichen je nach Gebäudetyp wirtschaftliche Grundrissorganisationen mit einem günstigen Verhältnis zwischen Erschließungs- und nutzbarer Wohnfläche, so dass im Sinne des § 1 Absatz 6 Nr. 2 BauGB den Anforderungen des kostensparenden Bauens entsprochen werden kann. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind so festgesetzt, dass die Abstandsflächen gemäß § 6 HBO eingehalten (siehe Kapitel 5.2.4), hierdurch eine ausreichende Besonnung und Belichtung (siehe Kapitel 5.8.2) erreicht und gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden können.

Zur Schaffung hochwertiger Wohnungen nach heutigem Standard sollen den einzelnen Einheiten private Freiräume zugewiesen werden. Während die Erdgeschosswohnungen bzw. die Wohnungen mit direktem Zugang zum Außenraum Terrassen erhalten sollen, sind für die Wohnungen in den oberen Geschossen Balkone und/oder Loggien geplant, die von der Geringfügigkeit (§ 23 Absatz 3 BauNVO) nicht mehr gedeckt sind. Um in diesen Bereichen die Schaffung von Balkonen und/oder Loggien in ausreichender Nutzbarkeit planungsrechtlich zu ermöglichen und das städtebauliche Konzept zu sichern, wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung getroffen:

„Im Allgemeinen Wohngebiet können Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone und Loggien um bis zu 1,7 m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Gestaltung des Gesamtbaukörpers nicht beeinträchtigt. Für ebenerdige Terrassen können Überschreitungen der Baugrenzen ausnahmsweise bis zu einer Tiefe von 2,0 m zugelassen werden, wenn diese in einer wasser- und luftdurchlässigen Bauweise hergestellt werden.“ (§ 2 Nummer 6 der Verordnung)

Bei der Regelung zur Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Loggien handelt es sich um eine Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 5 BauNVO. Um städtebaulich nachteilig wirkende Balkontiefen zu vermeiden, wird durch die textliche Festsetzung sichergestellt, dass die Balkone und Loggien eine Tiefe von maximal 1,7 m aufweisen dürfen. Die Gestaltung des Gesamtbaukörpers gilt nicht als beeinträchtigt, wenn die Gestaltung der Vorhabenplanung entspricht. Dies bezieht sich auch auf die wesentliche Verschattung, welche bei größer dimensionierten Balkonen erzeugt würde.

Die festgesetzten Höchstmaße stellen ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohngebäude und Terrassenanlage bzw. Balkonen oder Loggien her. Gleichzeitig werden für die Bewohnerinnen und Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe ermöglicht.

Für Terrassen erfolgt zur Freihaltung gemeinschaftlich privater Freiräume ebenfalls eine Beschränkung der Tiefe, dabei wurde ein Maß gewählt, das eine ausreichende Nutzbarkeit zulässt. Eine weitere Beschränkung erfolgt nicht, da die Terrassen städtebaulich nur geringfügig wirksam werden. Die Zulässigkeit der Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen wird an die Bedingung geknüpft, diese in wasser- und luftdurchlässiger Bauweise herzustellen. Damit wird ein Beitrag zur Minderung der Beeinträchtigungen durch Bodenversiegelung geleistet. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierung oder Betonierung ausgeschlossen. Die Eingriffe in das Schutzgut Boden und das Schutzgut Wasser werden somit minimiert.

Da der Bebauungsplan baukörperbezogene Baugrenzen mit ergänzenden Festsetzungen zu Vollgeschossen als Höchstmaß enthält, handelt es sich um vorrangige zwingende Festsetzungen im Sinne des § 6 Absatz 8 HBauO, sodass die Abstandsflächenregelungen des § 6 HBauO dadurch ggf. überwunden werden. Dennoch müssen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden. Im Plangebiet werden die Baukörper so positioniert und in ihrer Höhe gestaltet, dass sie die Abstandsflächen mit dem für Wohngebiete in der HBauO vorgegebenen Maß von 0,4 H an nahezu allen Stellen einhalten können.

Es kommt lediglich zu einer geringfügigen Überschreitung der südlich befindlichen öffentlichen Grünflächen durch die Abstandsflächen des südlichen Hofgebäudes sowie zu einer geringfügigen Überschreitung der Zellerstraße durch die Abstandsflächen des östlichen Hofgebäudes sowie des westlichen Zeilenbaus. Jedoch dürfen gemäß § 6 Absatz 2 HBauO die Abstandsflächen bis zu der Mitte auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben, weshalb nicht von einer Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse auszugehen ist. Die Mindestabstandsflächen von 2,5 m werden zudem zu allen Seiten eingehalten. Der Abstand ist daher hinsichtlich gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse unkritisch. Ausreichende Belichtungsverhältnisse werden sichergestellt (siehe Kapitel 5.8.2). Über die Einhaltung der Abstandsflächen kann der Brandschutz (u. a. Feuerwehraufstellflächen, Rettungswege) sichergestellt werden.

Im Rahmen der Vorhabenrealisierung soll neben der allgemeinen Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner auch ein ausreichendes Spielangebot für Kinder geschaffen werden. Gemäß § 10 HBauO sind mindestens 10 qm Kinderspielfläche je Wohneinheit zu errichten. Für die rund 100 geplanten Wohnungen besteht somit ein rechnerischer Bedarf von 1.000 qm Kinderspielflächen, dem durch die Vorhabenplanung entsprochen werden kann.

Die geforderten Flächen können somit gänzlich im Plangebiet umgesetzt werden. Im Rahmen der Freiflächengestaltungsplanung wird diesbezüglich ein detailliertes Konzept für diese Spielflächen erstellt. Geplant sind mehrere Spielflächen unterschiedlicher Größe und Ausstattung südlich der beiden Zeilenbauten sowie östlich der östlichen Zeile, welche von den randlichen Baumbeständen umsäumt werden. Die genaue Lage der Spielflächen ergibt sich sowohl aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Anlage des Bebauungsplanes und des Durchführungsvertrags wird, als auch aus dem Freiflächenplan, der Anlage zum Durchführungsvertrag wird.

Für die am Nordlandweg vorgesehene Kindertagesstätte muss gemäß Richtlinie für den Betrieb von Kindertageseinrichtungen in der Neufassung vom 15.02.2023 jede Kita über eine eigene und direkt aus den Kitaräumen heraus zugängliche Außenspielfläche von mindestens 6 qm pro Kind verfügen. Da zum jetzigen Verfahrensstand noch kein konkretes Betreiberkonzept für die Kindertagesstätte vorliegt, wurde im Rahmen der Freiraumplanung eine Außenspielfläche von 500 qm vorgehalten. Rechnerisch wäre demnach eine Anzahl von ca. 80 Kita-Plätzen möglich. Die Außenspielflächen werden südlich angrenzend an den eingeschossigen Gebäudeteil zwischen Hof 1 und Hof 2 errichtet und durch den mittig befindlichen, zum Erhalt festgesetzten markanten Silber-Ahorn geprägt.