Neben der Art der baulichen Nutzung regelt der vorhabenbezogene Bebauungsplan auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes ebenfalls das Maß der baulichen Nutzung, um die Realisierung der geplanten Gebäudekörper planungsrechtlich zu sichern.

Die erforderlichen Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung werden im Allgemeinen Wohngebiet entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und der als Höchstmaß zulässigen Vollgeschosse begrenzt. Im Zusammenspiel mit einer Baukörperausweisung ergibt sich implizit zugleich eine Begrenzung der zulässigen Geschossfläche. Die rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) unterschreitet die in § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte für Obergrenzen.

Die städtebauliche Grundidee wird durch diese Festsetzungen planungsrechtlich gesichert. Mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung soll ein Quartier mit einem flächensparenden und nachhaltigen Städtebau entwickelt werden, welches im Zusammenspiel mit entsprechenden Strukturen der überbaubaren Grundstücksfläche eine hohe Aufenthaltsqualität u. a. mit privaten Aufenthalts- und gestalteten Grünflächen sowie Kinderspielflächen gewährleisten soll.

Für das Allgemeine Wohngebiet wird entsprechend der geplanten Bebauung eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Es ist somit eine Bebauung von 40 Prozent der Grundstücksfläche durch Hauptgebäude zulässig. Es wird damit ein Maß der baulichen Nutzung erreicht, das dem Orientierungswert für die Obergrenze zum Maß der baulichen Nutzung für Allgemeine Wohngebiete nach § 17 BauNVO entspricht.

Über die festgesetzte GRZ sowie die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse (drei bis fünf Vollgeschosse, ausgenommen der Kindertagesstätte) wird eine Bebauung mit einem dem innerstädtischen Raum angemessenen Maß der städtebauliche Dichte planungsrechtlich gesichert. Durch die Überbauung von lediglich 40 Prozent der Grundstücksfläche durch Hauptgebäude wird der Eingriff in das Schutzgut Boden auf ein Minimum reduziert, während die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse ein Bauen in die Höhe vorgibt. Hierdurch wird der Leitlinie zur lebenswerten kompakten Stadt (Hamburger Maß) entsprochen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Siedlungsentwicklung mit erhöhter, jedoch ortsangepasster städtebaulicher Dichte zu schaffen (siehe Kapitel 3.3.1).

Mit der Umsetzung des städtebaulichen Konzepts geht ein Bedarf von Nebenanlagen (z. B. Zuwegungen zu den Hauseingängen, Fahrradabstellflächen) einher. Darüber hinaus besteht ein entsprechender Stellplatzbedarf für die Wohnnutzung. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit begrenzten Flächenressourcen und um eine stadtgestalterische Dominanz des ruhenden Verkehrs zu vermeiden, ist planerisch gewünscht, den ruhenden Verkehr nahezu vollständig in Tiefgaragen unterzubringen (siehe Kapitel 5.5) und das Allgemeine Wohngebiet teilweise zu unterbauen. Die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zulässige Überschreitungsmöglichkeit bis zu 50 v. Hd. (in diesem Fall bis zu einer GRZ von 0,6) wird nach aktuellem Planungsstand knapp überschritten, ist aber für die Umsetzung der Wohnnutzung erforderlich. Durch die folgende textliche Festsetzung kann auf Grundlage von § 9 Absatz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 19 Absatz 4 BauNVO die festgesetzte GRZ u.a. für Tiefgaragen überschritten werden:

„Im Allgemeinen Wohngebiet darf die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 durch Nebenanlagen sowie Tiefgaragen, oberirdische Stellplätze und ihre Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,65 überschritten werden.“ (§ 2 Nummer 3 der Verordnung)

Auch wenn für Wohnbebauungen in Hamburg keine Stellplatzpflicht besteht, werden im Rahmen des Vorhabens Stellplätze geschaffen, um eine Überlastung der bestehenden Parksituation in den umliegenden öffentlichen Straßen zu vermeiden und den Mobilitätsanforderungen der Wohnbevölkerung zu entsprechen. Damit eine städtebaulich vorteilhafte Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf den Privatgrundstücken erreicht werden kann, ist die überwiegende Anordnung des ruhenden Verkehrs auf Tiefgaragenflächen vorgesehen. Oberirdisch sind zehn Stellplätze am nordwestlichen Rand des Vorhabengebietes für Nutzerinnen und Nutzer der Kindertagesstätte sowie der gewerblichen Einheiten und zwei Stellplätze an der Zellerstraße vorgesehen. Mit der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes geht darüber hinaus ein Bedarf von Nebenanlagen (z. B. Zuwegungen zu den Hauseingängen, Fahrradabstellflächen, Unterflurmüllcontainer) einher. Die Überschreitungsmöglichkeit gilt auch für oberirdische Stellplätze.

Durch die größere Beanspruchung von Fläche kann es zu größeren Auswirkungen auf die Umweltschutzgüter kommen, insb. dem Schutzgut Boden, indem eine größere Flächenversiegelung vorgenommen wird. Die negativen Auswirkungen werden jedoch durch die in Kapitel 5.11 aufgeführten Begrünungsfestsetzungen (u. a. Dachbegrünung, Erhaltungs- und Anpflanzgebote, Pflanzqualitäten) gemindert.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt das zulässige Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl an Vollgeschossen und eine GRZ fest. Über Baukörperausweisungen kann die Realisierung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung und des städtebaulichen Konzepts bestmöglich sichergestellt werden. Auf die Festsetzung einer GFZ kann daher verzichtet werden. Aus der differenziert festgesetzten maximal zulässigen Anzahl an Vollgeschossen ergeben sich durch die Kombination mit den festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) von etwa 1,16, die die in § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte (GFZ 1,2) für Obergrenzen knapp unterschreitet.

Die maximal zulässigen Vollgeschosse tragen in Verbindung mit den getroffenen Baugrenzen zur Umsetzung des Vorhaben- und Erschließungsplans bei.

Die festgesetzten maximal zulässigen Vollgeschosse reichen für die geplante Seniorenwohnanlage von drei bis fünf Vollgeschossen sowie einem Vollgeschoss für die Kita, die innerhalb des nordwestlichsten Hofes angeordnet werden soll. Die einzelnen Baukörper der Höfe sind in Geschossigkeit und Höhe unterschiedlich gestaffelt und folgen dabei dem städtebaulichen Muster, dass der nördliche, zentrale Gebäudekörper fünf Vollgeschosse aufweist und sich der westliche und östliche Gebäudekörper teils bis auf vier, teils bis auf drei Vollgeschosse abstaffelt.

Für die Wohngebäude werden fünf Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, wodurch eine gleichmäßige Höhenentwicklung innerhalb der zwei Zeilenbauten sichergestellt wird.

Mit der beschriebenen Festsetzung ist eine städtebaulich gewünschte Höhenabwicklung in Anlehnung an die südliche und östliche Bestandsbebauung am Wildschwanbrook mit vier Vollgeschossen gewährleistet. Die nördlich und westlich umliegende, weitere Bestandsbebauung weist mit ein bzw. zwei Vollgeschossen eine deutlich geringere Höhenentwicklung auf, jedoch sollen mit der festgesetzten Anzahl an Vollgeschossen innerhalb des Plangebietes eine verdichtete und damit nachhaltige Siedlungsentwicklung entsprechend der Leitlinie “Hamburger Maß“ planungsrechtlich fixiert werden (siehe Kapitel 3.3.1). Zudem bewegt sich eine drei- bis fünfgeschossige Bebauung sich in einem Rahmen, der in überwiegend durch Wohnen geprägten, städtebaulichen Bereichen nicht unüblich ist. Durch die Einhaltung der Abstandsflächen gemäß § 6 HBauO (siehe Kapitel 5.2.4) sind die von der Bebauung ausgehenden Auswirkungen wie die Verschattung angrenzender Gebäude (siehe Kapitel 5.8.2) und die sich ergebende Freiraum zwischen den Gebäudeteilen untereinander als verträglich einzuschätzen. Die maximal zulässigen Geschossigkeiten sorgen im Zusammenspiel mit den Baukörperfestsetzungen dafür, dass sowohl für die neue Bebauung als auch die umliegende Bestandsbebauung ein ausreichendes Maß an Besonnung vorhanden ist. Auf die Ausführungen im Kapitel 5.8.2 Verschattung wird verwiesen.

Die Festsetzungen zur Geschossigkeit beziehen sich auf die zulässigen Vollgeschosse im Sinne der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 13. Dezember 2023 (HmbGVBl. S. 443, 455). Das beabsichtigte Vorhaben besitzt ein ausgewogenes Höhenkonzept, das bindend umgesetzt werden soll. Weitere Geschosse sind daher weder erforderlich noch angestrebt. Daher setzt der Bebauungsplan fest:

„Im Allgemeinen Wohngebiet dürfen oberhalb der als Höchstmaß festgesetzten Zahl der Vollgeschosse keine weiteren Geschosse errichtet werden.“ (§ 2 Nummer 4 der Verordnung)

Beeinträchtigungen des Stadtbildes können zudem durch unmaßstäbliche Dachaufbauten hervorgerufen werden. Dachaufbauten sind jedoch unter anderem für die Haustechnik sowie für Fahrstuhlüberfahrten erforderlich. Es wird daher eine Festsetzung getroffen, die diese Aufbauten zwar grundsätzlich ermöglicht, in ihrer Höhe jedoch beschränkt:

„Im Allgemeinen Wohngebiet können auch oberhalb des letzten Geschosses ausnahmsweise technische oder erforderliche Aufbauten, wie Treppenräume bis zu einer Höhe von 1,5 m zugelassen werden. Aufbauten und deren Einhausung sind mindestens 2,0 m von der Außenfassade zurückzusetzen. Ausgenommen davon sind Aufzugsüberfahrten sowie Anlagen zur Gewinnung solarer Energie.“ (Vgl. § 2 Nummer 5 der Verordnung).

Zudem wird durch die Festsetzung auch die Lage von Dachaufbauten eingegrenzt, so dass das auf die bauliche Umgebung abgestimmte und abgestufte Höhenkonzept nicht geschwächt wird. Ferner soll die Festsetzung gewährleisten, dass die Aufbauten sich räumlich den Baukörpern unterordnen und sich die Gebäudekubatur nicht wesentlich verändert. Aufgrund der Grundrissorganisation ist es nicht möglich, Aufzugsüberfahrten in allen Bereichen mit 2 m Abstand von der Außenfassade zu realisieren. Diese sind daher von der Festsetzung ausgenommen. Dies gilt ebenso für Photovoltaikanlagen, da diese optimal in ihrer Lage und Anordnung ausgestaltet werden müssen, um einen entsprechenden Wirkungsgrad erzielen zu können.