Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen des Nordlandweges, des Verbindungsweges zwischen Nordlandweg und Zellerstraße sowie der Zellerstraße verlaufen entlang der nordwestlichen und nordöstlichen Grenzen des Plangebiets. Die Straße Nordlandweg wird bis zur Straßenmitte sowie die Zellerstraße sowie der Verbindungsweg zwischen jenen beiden Straßen vollständig bestandsorientiert als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der Verbindungsweg zwischen Nordlandweg und Zellerstraße ist jedoch in seiner Nutzungsart reglementiert (Fuß- und Radweg) und daher nicht uneingeschränkt als öffentliche Wegefläche gewidmet.

Die Erschließung des Vorhabengebietes ist über das Bestandsstraßennetz (Nordlandweg, Zellerstraße) gewährleistet. Die Zufahrten der geplanten Tiefgaragen binden an die Bestandsstraßen an, jene im Nordwesten an den Nordlandweg und jene im Osten an die Zellerstraße. Die Vorhabenplanung sieht keine baulichen Anlagen vor, die bei der Zu- und Abfahrt der Tiefgarage negative Auswirkungen für die Nutzerinnen und Nutzer der öffentlichen Nebenflächen hervorrufen. Die zweistreifige Rampe stellt sicher, dass keine Fahrzeuge im öffentlichen Bereich auf die Einfahrt in die Tiefgarage warten müssen. In Bezug auf die Grundstücksüberfahrt am Nordlandweg wird aus gutachterlicher Sicht die gemeinsame Zufahrt zur Tiefgaragenrampe und der angrenzenden Stellplatzanlage für den Hol- und Bringverkehr der Kita sowie für die Kunden der gewerblichen Nutzungen jeweils nur vergleichsweise gering genutzt werden. Begegnungen zwischen dem Verkehr, der aus der Tiefgarage ausfährt und dem Verkehr, der auf die Stellplatzanlage zufließt, sind aufgrund der geringen Verkehrsmengen als selten bzw. unwahrscheinlich zu bewerten. Zusätzliche Behinderungen für den Fußverkehr entlang des Nordlandwegs durch wartende Fahrzeuge sind daher nur in sehr seltenen Fällen zu erwarten. Die Sicherstellung ausreichender Sichtbeziehungen zwischen dem ausfahrenden Verkehr aus der Tiefgarage und dem abfließenden Verkehr der Stellplatzanlage sind im Rahmen der weiteren Planungen zu gewährleisten. Tore bzw. Schranken werden unter Beachtung ausreichender Aufstellflächen auf Privatgrund positioniert.

An der nördlichen Spitze des Planungsbereiches ist eine Überfahrt vorgesehen, die ausschließlich als Zufahrt für Rettungsfahrzeuge dient. Im östlichen Bereich des Plangebietes, westlich der Zeilenbauten des Familienwohnens ist eine weitere Überfahrt geplant, die als Zufahrt sowie Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge dient.

Mit den neu geplanten Tiefgaragen besteht das Ziel, das Plangebiet selbst und das öffentliche Bestandsstraßennetz weitestgehend frei von zusätzlichem ruhenden Verkehr zu halten, um die Aufenthaltsqualität zu wahren. Die Auswirkungen der durch das Plangebiet induzierten Neuverkehre wurden im Rahmen eines Verkehrsgutachtens untersucht. Die Berechnungen berücksichtigen die aktuellen Verkehrszahlen (ermittelt durch Verkehrserhebungen im September 2021) sowie das zusätzliche Verkehrsaufkommen, das durch die Realisierung des geplanten Vorhabens zu erwarten ist. Aufgrund der Zählergebnisse und Beobachtungen vor Ort lassen sich die Knotenpunkte (Nordlandweg/Zellerstraße/Millöckerweg) als uneingeschränkt leistungsfähig bewerten. Nennenswerte Behinderungen oder Rückstausituationen konnten nicht beobachtet werden. Ein rechnerischer Nachweis der Verkehrsqualität wird gutachterlich insofern als entbehrlich angesehen.

Bzgl. der zu erwartenden Neuverkehre wird als Bezugsgröße einschließlich des Wirtschaftsverkehrs im Bestand von einem Kfz-Verkehrsaufkommen von insgesamt rund 530 Kfz-Fahrten/24h ausgegangen. In der Gesamtbilanz des zukünftigen Kfz-Verkehrsaufkommens ist der Wegfall des „Altverkehrs“ der vorhandenen Wohnbebauung zu berücksichtigen. Somit ergibt sich bei der geplanten Nutzungsintensivierung eine geringe Zunahme um ca. +160 Kfz-Fahrten/Tag (Summe des zusätzlichen Quell- und Zielverkehrs), die im betrachteten Umfeld uneingeschränkt abwickelbar sind. Diese Einschätzung gilt auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Verkehrsaufkommen des benachbarten Bebauungsplans Rahlstedt 137. Vor dem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass die vorhandene Straßenraumgestaltung grundsätzlich geeignet ist, auch der zukünftigen Entwicklung zu entsprechen, jedoch bedarf es im Rahmen der konkreten Erschließungsplanung einer Regelung des ruhenden Verkehrs, um den erforderlichen Verkehrsfluss (insbesondere für Rettungsfahrzeuge und die Ver- und Entsorgung) gewährleisten zu können.

Der bereits vorhandene Gehweg an der Südseite der Zellerstraße soll hinsichtlich einer barrierefreien Ausgestaltung auf das Regelmaß der ReStra von ca. 2,65 m ausgebaut werden.

Die am Ende der Zellerstraße vorhandene Wendeanlage ist für das derzeit anzusetzende Bemessungsfahrzeug (dreiachsiges Müllfahrzeug ohne Nachlaufachse) zu klein dimensioniert. Die Befahrbarkeit mit einem dreiachsigen Müllfahrzeug mit Nachlaufachse ist jedoch gewährleistet, sofern die Wendeanlage nicht durch parkende Fahrzeuge eingeengt wird.

Begegnungsfälle Pkw/Pkw können in Abschnitten des Straßenraums, ggf. unter langer Wartezeit, bewältigt werden. Begegnungsfälle Lkw/Lkw sind sehr selten anzunehmen und fallweise durch situationsangepasstes Fahrverhalten zu bewältigen.

Tiefgaragen

Es ist ein Ziel der Planung, qualitativ hochwertige Freiräume zu schaffen und diese vorrangig einer Spiel- und Erholungsfunktion zuzuführen. Da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs maßgeblich für die Qualität der Freiflächen ist, ist die Unterbringung von Pkw-Stellplätzen im Plangebiet nahezu vollständig in zwei unterirdischen Tiefgaragen geplant (mit Ausnahme der oberirdischen zehn Stellplätze am nordwestlichen Rand des Plangebietes). Die dort geplanten Pkw- und Fahrradstellplätze stehen den zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer der Seniorenwohnanlage zur Verfügung. Bei einer reinen oberirdischen Unterbringung der Stellplätze könnte die hochwertige freiraumplanerische Gestaltung der Flächen nicht erreicht werden. Zudem werden durch die Bündelung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage auch Belästigungen durch Lärmemissionen im Quartiersinnern vermieden.

Für die Vorhabenplanung wird für das Familienwohnen ein Stellplatzschlüssel von rund 0,6 Pkw-Stellplätzen je Wohneinheit angesetzt, wodurch nach fachgutachterlicher Einschätzung ein angemessenes Angebot im sozialen Wohnungsbau geschaffen wird. Für das Seniorenwohnen wird ein Stellplatzschlüssel von rund 0,2 Pkw-Stellplätzen je Wohneinheit angesetzt, da dieser dem bestehendem Stellplatzschlüssel entspricht und aufgrund des deutlich geringeren Stellplatzbedarfs im Vergleich zum Familienwohnen als ausreichend bewertet wird. Insgesamt sind daher nach fachgutachterlicher Einschätzung keine (nennenswerten) Verlagerungen des Bewohnerparkens in den öffentlichen Raum zu erwarten.

Insgesamt sind für das Vorhaben 132 PKW-Stellplätze vorgesehen. Davon werden jeweils 60 Stellplätze in den zwei Tiefgaragen untergebracht sowie 12 Stellplätze oberirdisch vorgesehen. Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen werden vorrangig in den Tiefgaragen sowie ein Stellplatz auf der oberirdischen Stellplatzanlage am Nordlandweg untergebracht.

Für die Lage der Tiefgarage bieten die Baukörperfestsetzungen der Gebäude nicht ausreichend Spielraum. Im Bebauungsplan wird daher eine konkrete Fläche für Tiefgaragen festgesetzt und durch folgende textliche Festsetzung gesichert:

„Im Allgemeinen Wohngebiet sind Tiefgaragen sowie unterirdische Nebenanlagen ausschließlich innerhalb der festgesetzten Baugrenzen und der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen sowie unterirdische Nebenanlagen zulässig.“ (§ 2 Nummer 7 der Verordnung)

Da für Tiefgaragenstellplätze und Neben- und Abstellräume ein gemeinsames Kellergeschoss errichtet wird und die Anordnung der jeweiligen Nutzungen nach rein funktionalen und nicht formalen Kriterien erfolgt, wird klargestellt, dass nicht nur die Bereiche des Untergeschosses, die funktional als Tiefgarage zu werten sind, sondern auch andere Nutzungen im Untergeschoss nur innerhalb der überbaubaren Fläche und der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen liegen dürfen. Außerhalb der Baugrenzen, jedoch innerhalb der festgesetzten Flächen für Tiefgaragen sind Neben-, Abstell- und Technikräume in einem geringfügigen Ausmaß vorgesehen. Durch die Darstellung im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die zeichnerische Festsetzung der Flächen für Tiefgaragen sowie unterirdische Nebenanlagen im Bebauungsplan ist die geplante Nutzung für Neben-, Abstell- und Technikräume konkret räumlich begrenzt und somit hinreichend definiert.

Neben privaten Stellplätzen sind auch private Fahrradabstellplätze in ausreichender Zahl vorzuhalten. Weitere nicht überdachte Fahrradabstellflächen sind als Nebenanlagen auch oberirdisch in den Vorgartenbereichen zulässig. Durch die geordnete Unterbringung im Kellergeschoss bzw. in oberirdischen Anlagen entstehen gut nutzbare Fahrradabstellplätze, die eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzung des Fahrrads im Alltagsverkehr sind.

Von der o.g. Festsetzung bleibt § 23 Abs. 5 S. 2 BauNVO unberührt, wodurch u.a. unterirdische Anlagen zur Regenrückhaltung nach Ermessen der Bauaufsicht auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden können.

Ebenerdige Stellplätze

Die Positionierung der Kfz-Stellplätze sowie der Fahrradabstellplätze orientiert sich im Vorhabengebiet an dem vorrangigen Planungsziel, eine hohe Freiraumqualität im Quartier zu entwickeln und das neu entstehende Quartiersinnere von Straßenverkehr freizuhalten. Ergänzend zu den unterirdischen Stellplätzen werden im Nordwesten des Plangebiets, erschlossen über den Nordlandweg, zehn oberirdische Stellplätze errichtet, die den Nutzenden der Kindertagesstätte und der gewerblichen Einheiten (z. B. Friseur) zur Verfügung stehen sollen. Weitere zwei Stellplätze werden am nordöstlichen Rand an der Zellerstraße östlich angrenzend an die Zufahrt zur Tiefgarage vorgesehen, um hier Carsharing-Angebote für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner zur Verfügung zu stellen.

Um die Errichtung von ebenerdigen Stellplätzen auf die zehn Besagten am Nordlandweg und die zwei Besagten an der Zellerstraße zu begrenzen, trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzung:

„Im Allgemeinen Wohngebiet sind ebenerdige Stellplätze ausschließlich innerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze zulässig.“ (§ 2 Nummer 8 der Verordnung)

Besucherparkstände

Aufgrund der im Plangebiet vorgesehenen Wohnnutzung sind im öffentlichen Straßenraum Besucherparkstände in einem bedarfsgerechten Umfang herzustellen. Für die 344 geplanten Service-Wohneinheiten für Senior:innen sind sieben Parkstände sowie für die 100 geplanten weiteren Wohneinheiten acht Parkstände anzusetzen.

Die erforderlichen Besucherparkstände werden in der Zellerstraße nicht baulich hergestellt, jedoch mittels entsprechender Markierungen auf der Fahrbahn eindeutig abgegrenzt. In Hinblick auf die Neuordnung der Besucherparkstände wurde der gesamte Querschnitt der Zellerstraße in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgenommen, um im Rahmen der konkreten Erschließungsplanung eine gewisse Flexibilität zu gewährleisten.

Fahrradstellplätze

Die für die geplanten ca. 100 Wohneinheiten nach Bauprüfdienst 2022-2 „Mobilitätsnachweis - Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze“, Anlage 1 geforderten Fahrradstellplätze in Höhe von ca. 235 werden in ausreichender Anzahl bereitgestellt. Davon werden zehn Prozent (ca. 24 Stück) für Besucherinnen und Besucher des Quartiers dezentral jeweils neben den Eingangsbereichen der Wohngebäude nachgewiesen. Die restlichen Stellplätze werden in der Tiefgarage untergebracht. Fünf Prozent der Fahrradstellplätze (ca. 12 Stück) werden zudem für Lastenräder reserviert.

Die für die Seniorenwohnanlage nach Bauprüfdienst 2022-2 „Mobilitätsnachweis - Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze“, Anlage 1 errechneten Fahrradstellplätze in Höhe von ca. 370 übersteigen aus gutachterlicher Sicht den tatsächlichen Bedarf deutlich, da sich die Service-Wohnungen an Senior:innen richten, die zum Teil mobilitätseinschränkt sein können. Aus gutachterlicher Sicht wird daher ein Ansatz von nicht mehr als 0,3 Fahrradabstellplätzen je Wohneinheit bzw. rund 100 Fahrradabstellplätze empfohlen, wenngleich dieser Ansatz noch deutlich über dem erforderlichen Bedarf von Alten- und Pflegeheimen liegt. Knapp die Hälfte der Fahrradstellplätze (ca. 47 Stück) wird dezentral jeweils neben den Eingangsbereichen der Wohngebäude und die restlichen Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen.

Das Plangebiet profitiert von einer guten bis sehr guten verkehrlichen Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und verfügt über eine gute Erreichbarkeit wichtiger Ziele im näheren Umfeld zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Vor dem Hintergrund aktueller Trendentwicklungen im Mobilitätsverhalten, wurden im Zuge eines Mobilitätskonzeptes Vorschläge zu Maßnahmen entwickelt, um zukünftig ein multimodales Mobilitätsverhalten der künftigen Nutzerinnen und Nutzer zu fördern. An der Zellerstraße ist die Unterbringung von zwei Carsharing-Stellplätzen neben der Einfahrt der Tiefgarage für die Nutzerinnen und Nutzer des Familienwohnens vorgesehen. Die Umsetzung der Maßnahme wird über den Durchführungsvertrag gesichert.