„Vertrag für Hamburg“ und „Wohnungsbauprogramm 2024 - Bezirk Wandsbek“

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) geändert worden ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 1 Kappungsgrenzenverordnung) und welche einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist (§ 1 Mietpreisbegrenzungsverordnung). Mit der Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs (HmbGVBl. 2021, 530) vom 13. Juli 2021 wird diesem darüber hinaus Rechnung getragen. Im Jahr 2011 haben der Senat und die sieben Hamburger Bezirke sich erstmals mit dem „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ zu einer erheblichen Verstärkung des Wohnungsbaus in Hamburg verpflichtet. Senat und Bezirke streben seitdem an, die Zahl der neu genehmigten Wohnungen pro Jahr deutlich zu steigern. Im Jahr 2016 wurde in einer Fortführung des Vertrags die damalige Zielsetzung von 6.000 Wohnungsgenehmigungen auf 10.000 jährlich erhöht. Am 23. Juni 2021 haben die Bündnispartner aus Senat, Wohnungswirtschaft und Bezirken die Vereinbarung für die laufende 22. Legislaturperiode der Hamburgischen Bürgerschaft unterzeichnet. Zusätzlich sieht das „Bündnis für das Wohnen“ zwischen der FHH und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden Hamburgs u.a. vor, mind. 35 Prozent dieser neuen Wohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen zu errichten, darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Um die Wohnungsbauziele zu konkretisieren, schreibt das Bezirksamt jährlich das Wohnungsbauprogramm fort. Das Bezirksamt strebt mit dem in der Bezirksversammlung beschlossenen „Wohnungsbauprogramm 2024 - Bezirk Wandsbek“ an, der vertraglichen Verpflichtung von jährlich 1.800 genehmigten Wohnungen nachzukommen. Das Wohnungsbauprogramm soll die weitergehende wohnbauliche Entwicklung des Bezirksamtes unterstützen.

Insgesamt kann mit den angestrebten ca. 444 Wohneinheiten ein wichtiger Beitrag zur Erreichung der bezirklichen Wohnungsbauziele geleistet werden.

Darüber hinaus entspricht die Entwicklung neuer Wohnangebote im vorhandenen Siedlungsraum (Innenentwicklung innerhalb der Urbanisierungszonen) der Wohnbaustrategie des Senats „Mehr Stadt in der Stadt“, die eine effizientere Nutzung von Flächen innerhalb der gebauten Stadt und eine behutsame Ergänzung des bestehenden Siedlungskontextes vorsieht.

Die Planung entspricht den Zielsetzungen der Freien und Hansestadt Hamburg, dem hohen Wohnraumbedarf in Hamburg Rechnung zu tragen und verstärkt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vorgesehen ist im Rahmen der Realisierung ein Anteil von ca. 75 Prozent öffentlich geförderten Wohnungen.

Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt - Hamburger Maß

Die Leitlinien des Senates formulieren den Handlungsrahmen für ein angemessenes Maß der städtebaulichen Dichte im Sinne einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Siedlungsentwicklung. Die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau hat die Leitlinien im September 2019 beschlossen. Die Leitlinie ist als „städtebauliches Entwicklungskonzept“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB im Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen.

Vertrag für Hamburgs Stadtgrün

Die Bürgerschaftsdrucksache 21/16980 vom 24.04.2019 hat zum Ziel, die Naturquantität und -qualität in Hamburg zu erhalten und zu entwickeln. Gemäß Einigung mit der Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ darf der vorhandene Bestand an öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen daher grundsätzlich nicht für bauliche Entwicklung in Anspruch genommen werden. Bei der Entwicklung neuer Quartiere sollen regelhaft weitere öffentliche Grünanlagen geschaffen werden.

Für die Umsetzung dieser Vereinbarung wurde ein Vertrag für Hamburgs Stadtgrün (VfHHS) zwischen den Senatsbehörden und den Bezirksämtern sowie anderen städtischen Trägern der Grünentwicklung (Drucksache 21/01547 vom 17. Juni 2021, beschlossen am 22. Juni 2021) geschlossen. Mit dem Vertrag verpflichten sich die Vertragspartner auf eine eigenverantwortliche und aktive Umsetzung dieses Ziels. Durch den Senatsbeschluss des Vertrags hat dieser für die Bebauungsplanung den Charakter eines übergeordneten, gemeindlichen Konzeptes i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und ist damit als öffentlicher Belang in der Abwägung zu berücksichtigen.

Masterplan Magistralen 2040+ - Die Lebensadern der Stadt gestalten

Der Senat hat am 16.07.2024 mit der Drucksache 22/15831 den gesamtstädtischen „Masterplan Magistralen 2040+ - Die Lebensadern der Stadt gestalten“ beschlossen, der die planerische Grundlage für die künftige Entwicklung an den Magistralen darstellt. Im Fokus stehen dabei die großen Hauptverkehrsstraßen und die direkt daran angrenzenden Stadtbereiche. Alle Aspekte der Stadtentwicklung wie Städtebau, Wohnraum, Arbeitsstätten, Mobilität, Frei- und Grünräume werden hierbei betrachtet. Ziel ist, die Lebens- und Aufenthaltsqualitäten an den Magistralen zu verbessern und bislang ungenutzte Potenziale einer „dreifachen Innenentwicklung“ zu heben – die vorhandenen Bau- und Nutzungsstrukturen sollen ebenso weiterentwickelt werden wie die blau-grüne Infrastruktur und die Mobilität auf den Hauptverkehrsstraßen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Rahlstedt 138 liegt innerhalb des Möglichkeitsraumes der Innenentwicklung. Die Entwicklung neuer Wohnangebote und Nachverdichtung im vorhandenen Siedlungsraum entspricht einer effizienteren Nutzung von Flächen innerhalb der gebauten Stadt.

Folgende Untersuchungen, Gutachten und Fachplanungen wurden zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Rahlstedt 138 durchgeführt (Stand Januar 2024):

Baumgutachterliche Bestandsaufnahme

Der Baumbestand wurde im März 2020 aufgenommen und bezogen auf den Gesamtzustand, die Erhaltungsfähigkeit sowie das Entwicklungspotential der Bäume/Gehölze bewertet. Bäume und Flächengehölze wurden in Bestandsplänen erfasst und in Bestandlisten u.a. bzgl. ihrer Vitalität dokumentiert.

Baumgutachterliche Kurzstellungnahmen

Bzgl. möglicher Konfliktpunkte von Bestandsbäumen mit der geplanten Neubebauung wurden im Januar 2023 an drei Bäumen Erkundungsgrabungen bzw. Einschätzungen zur Feststellung der Durchwurzelungsintensität durchgeführt. Bezüglich möglicher Konfliktpunkte von Bestandsbäumen mit der geplanten Zufahrt der Tiefgarage wurden darüber hinaus im September 2023 Erkundungsgrabungen bzw. Einschätzungen zur Feststellung der Bodenbeschaffenheit sowie der Durchwurzelungsintensität durchgeführt.

Faunistische Potenzialanalyse und artenschutzfachliche Prüfung

Im Oktober 2022 wurde eine Potenzialanalyse und artenschutzfachliche Prüfung durchgeführt. Im Zuge dessen wurde ermittelt, welche nach den europäischen Richtlinien geschützten Arten (Anhang IV der FFH-Richtlinie) und Vogelarten vorkommen können. Da relevante Arten nicht ausgeschlossen werden konnten, wurde durch Bestandserfassungen des realen Bestandes das Vorkommen von Vögeln und Fledermäusen sowie potenzielle Vorkommen von anderen Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie ermittelt. Im Ergebnis wurde die Wirkung des Vorhabens auf die genannten Arten prognostiziert und eine vorläufige artenschutzfachliche Betrachtung des geplanten Vorhabens durchgeführt.

Landschaftsplanerischer Fachbeitrag

Im Januar 2024 wurde der landschaftsplanerische Fachbeitrag erstellt. Auf Basis einer Bestandsaufnahme und -bewertung sowie der Darlegung der Eingriffe durch die Neuplanung wurden zum einen Schutz-, Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen zur Umsetzung der Ziele und Grundsätze von Naturschutz und Landschaftspflege aufgezeigt. Zum anderen wurden im landschaftsplanerischen Fachbeitrag Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung von Eingriffen in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild vorgeschlagen und die Intensität der durch die Eingriffe verursachten Beeinträchtigungen und die dafür erforderlichen ermittelt.

Verkehrsgutachterliche Stellungnahme

Im Mai 2022 wurde eine verkehrsgutachterliche Stellungnahme erstellt, in der die vorhandene verkehrliche Erschließung im öffentlichen Personennahverkehr, im Radverkehr und im Kfz-Verkehr analysiert wurden. Zudem wurden die verkehrlichen Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf die umliegenden Straßen bewertet.

Vorplanung der Verkehrsplanung

Für die Vorplanung der Zellerstraße wurde im Mai 2023 ein Erläuterungsbericht erstellt, in dem die Verbreiterung des Gehwegs auf eine Regelbreite von 2,5 m unter Berücksichtigung des größtmöglichen Erhalts der schützenswerten Bäume sowie die Anordnung von Längsparkständen im vorhandenen Fahrbahnquerschnitt dargelegt wird.

Mobilitätskonzept

Im Mai 2022 wurde ein Mobilitätskonzept im Rahmen der Begutachtung der allgemeinen Verkehrserschließung entwickelt, um Reduktionspotenziale bzgl. der PKW-Nutzung für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner aufzuzeigen.

Schalltechnische Stellungnahme

Im Oktober 2024 wurde eine schalltechnische Stellungnahme erstellt. Gegenstand der Untersuchung war die Geräuschauswirkung, die durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge an zwei den geplanten Tiefgaragen im Nordwesten sowie Nordosten des Plangebiets entsteht.

Geotechnischer Bericht

Zur näheren Erkundung des Untergrundes wurde im Dezember 2021 ein Geotechnischer Bericht mit Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung erstellt. Darüber hinaus erfolgte eine orientierende Schadstoffanalyse des Baugrundes inkl. Grundwasser.

Entwässerungskonzept/Überflutungsnachweis

Im Mai 2023 wurde ein Entwässerungskonzept für Schmutz- und Regenwasser erstellt, u. a. um die geregelte Oberflächenentwässerung im Plangebiet sicherzustellen.

Energiefachplan

Im November 2022 wurde ein Energiefachplan erarbeitet, um für das Plangebiet eine möglichst CO2-arme Kombination aus Dämmstandard und Energieversorgung - bei gleichzeitiger wirtschaftlicher Vertretbarkeit - sowie Vorteile und Synergieeffekte einer gebietsbezogenen gegenüber einer gebäudebezogenen Energieversorgungslösung zu identifizieren.

Verschattungsgutachten

Im Mai 2023 wurde ein Verschattungsgutachten erstellt, um die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachzuweisen. Es wurde untersucht, inwieweit sich die Neubebauung auf die Besonnung und Verschattung der Umgebung auswirkt (Umgebungsverschattung). Zudem wurde die Eigenverschattung der Gebäude im Plangebiet prognostiziert.